Uloga tržnih centara u savremenom urbanom razvoju

U srcu velikih gradova Srbije, a postupno i manjih mesta, tržni centri su se uvukli u svakodnevicu kao neizbežna urbana pojava. Prema dostupnim podacima, trenutno ih ima oko 40 većih, sa više od 220.000 kvadrata modernog prodajnog prostora – a to je samo vidljivi deo onoga što se tek priprema. U naredne dve do tri godine očekuje se još oko 250.000 novih kvadrata, što znači da Srbija, iako kasni u odnosu na region, ubrzava i nadoknađuje.

U Beogradu danas na 1.000 stanovnika dolazi oko 88 kvadratnih metara maloprodajnog prostora. U poređenju sa okruženjem – Budimpešta beleži oko 130, Zagreb preko 150, dok Varšava prelazi i 200 kvadrata. Evropski prosek ide i do 224 kvadrata na hiljadu ljudi. Kod nas brojke rastu, ali i navike se menjaju. Tržni centri su nekada služili za vikend kupovinu – sada su svakodnevna stanica. Ljudi ne dolaze da kupe, već da provedu vreme, a u prolazu i potroše.

Ta promena nije nastala slučajno. U poslednjih dvadesetak godina, između 2001. i 2020, Beograd je izgubio više od 6.000 malih radnji. Stara dućanska Srbija, ona iz kraja, sa trgovcem koji zna vaše ime, ustupila je mesto korporativnim formatima u zatvorenim, klimatizovanim halama. Iako taj svet deluje sigurnije i čistije, pitanje je šta je zauzvrat izgubljeno.

Zanimljivo je da se razlike između velikih i manjih sredina ogledaju u načinu kako ljudi koriste tržne centre. U Beogradu ili Novom Sadu centar je usputna stanica – za kafu, bioskop, trening, brz ručak. U manjim mestima to je vikend događaj, društveni ritual. Tamo se ne ide samo da bi se nešto obavilo, već da se vidi komšija, da se prepriča radna nedelja, da se deca odvedu u igraonicu, dok se stariji sklone pod stakleni krov.

I to najviše osećaju mladi. Nova generacija – generacija koja je odrasla sa internetom, ali ne odustaje od fizičkog prostora – tržne centre doživljava kao mesto gde počinje društveni život. To je prostor gde izlazak više nije kafana nego „šetnja po radnjama“. Upravo oni, rođeni u vremenu ekrana, danas najviše cene ambijent, atmosferu, kombinaciju prodaje i doživljaja. I sve više, sve češće, oni postaju ciljni potrošač i korisnik – ne sutra, već danas.

I tržni centri su to prepoznali. Sve više se ulaže ne samo u kvadrate, već i u arhitekturu, dizajn, održivost. Zeleni krovovi, solarni paneli, reciklažni sistemi, energetska efikasnost nisu više luksuz, već očekivanje. U Srbiji su počeli da se pojavljuju centri sa BREEAM sertifikatima održivosti, što znači da se i kod nas polako razmišlja o životnoj sredini. To je važno jer grad nije samo ono što se vidi, već i ono što ostaje.

Upravo zbog toga, budućnost tržnih centara nije samo u kupovini. Ona je u integraciji. U mestima koja nisu odvojena od grada, već sa njim rastu. U centrima koji nude prostor za rad, učenje, umetnost, javne usluge, parkove i biciklističke staze. Mesta gde čovek može da dođe bez ideje da potroši – i opet ode zadovoljan. Takvi centri bi mogli postati produžetak grada, a ne njegova senka.

Veliki igrači, domaći i strani, uzimaju najviše. Njihova računica ne zasniva se samo na kvadratu robe, već na svakom centimetru dodatne vrednosti. Osim od trgovine prihoduju i od marketing prostora, iznajmljivanja kioska, ugovora sa bankama, postavljanja bankomata, partnerstava sa aplikacijama za dostavu, kao i brendiranih događaja koji često deluju više kao performansi nego komercijalni sadržaj. U Srbiji više od 30 odsto prihoda tržnih centara dolazi iz tih takozvanih netrgovinskih izvora – što je znatno iznad evropskog proseka, koji se u mnogim zemljama kreće oko 20 odsto.

To im daje stabilnost u poslovanju i prostor za širenje, ali i dodatnu tržišnu moć. Kada zakup nije primarni izvor prihoda, centar može biti konkurentniji, fleksibilniji i agresivniji na tržištu, što dodatno gura male igrače ka ivici. Tako se stvara model zatvorenog ekosistema: tržni centar nudi sve, drži sve pod kontrolom i postaje sam sebi dovoljan.

No, sve to ima rok trajanja. U svetu prosečan životni vek jednog tržnog centra – od otvaranja do momenta kada potrošači počnu da ga napuštaju zbog novog, modernijeg, boljeg – iznosi oko 15 do 20 godina. Nakon toga sledi stagnacija, pad posete, ili ozbiljna rekonstrukcija ili potpuna promena namene – od trgovine ka stambenom, obrazovnom ili kulturnom prostoru. U SAD, gde je fenomen „mall death“ odavno zapažen, preko 25 odsto centara izgrađenih pre 2000. već je ušlo u tu fazu, a trend se širi i na Evropu.

U Srbiji se još ne oseća taj zamor – većina centara je novijeg datuma, a tržište još nije zasićeno. Ipak, znakovi se pojavljuju. Neki objekti iz ranih dvehiljaditih danas beleže značajno manji promet, prodavnice izlaze, a ulaz traže novi zakupci sa sve nižim cenama kvadrata. Potrošači su neumoljivi – čim se otvori nešto novije, veće, svetlije, prelaze tamo. Loše pozicionirani ili stariji centri polako tonu u senku, bez obzira na nekadašnju slavu.

Država i gradovi, sa svoje strane, često se zadovolje kratkoročnim benefitima: otvaranjem radnih mesta, punjenjem budžeta kroz poreze, infrastrukturnim projektima koje finansiraju investitori. Na prvi pogled, to je dobitna kombinacija. Ali retko ko se pita o dugoročnim posledicama: o društvenom raslojavanju, o promeni urbanog identiteta, o nestajanju lokalnih zajednica, ili o tome šta ostaje kada moda prođe, kada promet padne i kada prvi tržni centri ostare.

Jer, kada tržni centar više ne privlači – on postaje arhitektonski leš: ogroman, prazan, skup za održavanje i prevelik da bi se lako reciklirao. A grad tada ostaje sa tišinom staklenih hala i sećanjem na gužvu koja je nekada značila „uspeh“. I to je trenutak kada se, konačno, postavlja pitanje koje je trebalo biti postavljeno na početku: da li je rast bio razvoj – ili samo još jedan potrošački balon, napumpan do pucanja.

U osnovi, tržni centar je ogledalo društva. On ne formira potrebe – on ih reflektuje i uvećava. U društvu koje sve više meri vrednost kvadratima, potrošnjom i vremenom provedenim u zatvorenom prostoru, on je logičan odgovor na potrebe vremena. I, možda, ne donosi urbanističku poeziju, ali svakako nosi prozaičnu, dnevnu realnost jednog sveta u tranziciji, koji je, hteli to da priznamo ili ne, svoju novu čaršiju pronašao između fast fashiona i fast fooda.

M.A.