Šta utiče na kancelarije, logistiku i industriju?

Trendovi u poslovnim nekretninama u Srbiji

Tržište poslovnih nekretnina u Srbiji ulazi u novu fazu razvoja, u kojoj se jasno primećuju razlike među njegovim ključnim segmentima. Prvi kvartal 2025. godine obeležili su istovremeno stabilnost i usporavanje u kancelarijskom sektoru, dok logistički i industrijski objekti nastavljaju da beleže dinamičan rast. Ova divergentna kretanja odražavaju dublje promene u načinu rada, proizvodnje, kao i u globalnim tokovima robe i kapitala.

Promene koje su do juče bile percipirane kao postpandemijski prelazni trend – poput hibridnog rada, e-trgovine i zelenih gradilišta – danas su postale strukturne tačke oslonca tržišta. U tom kontekstu, Srbija koristi svoju geografsku i troškovnu prednost kako bi se pozicionirala kao sve značajnije čvorište za logistiku, proizvodnju i regionalno upravljanje kapitalom.

Kancelarijski prostor se prilagođava novoj normalnosti

Ukupna bruto zakupna površina modernog kancelarijskog prostora u Beogradu iznosi 1,39 miliona kvadratnih metara. Takav obim ukazuje na zrelost tržišta koje više ne raste samo kvantitativno, već se postepeno transformiše u pravcu kvaliteta i funkcionalnosti. Tokom 2025. godine planiran je dodatak od oko 80.000 kvadrata novih kapaciteta, pretežno u klasi „A“ i savremenim coworking prostorima koji se prilagođavaju novim modelima korišćenja.

Transakciona aktivnost u prvom kvartalu donela je 38.500 kvadratnih metara zakupa, raspoređenih kroz 57 ugovora. U poređenju sa prethodnim kvartalima ovo predstavlja blago usporavanje, ali i dalje potvrđuje postojanje osnovne, stabilne potražnje, posebno od strane IT firmi, profesionalnih usluga i shared services centara.

Sve veći broj zakupaca danas ne traži isključivo kvadratne metre, već fleksibilnost i tehničku opremljenost. Kancelarije postaju mesto saradnje, identiteta i zadržavanja kadrova, što znači da se vrednuju kvalitet vazduha, prirodno osvetljenje, pristup javnom prevozu i opšti dizajn prostora. Tehnološka integracija – uključujući pametne sisteme kontrole i IT infrastrukturu – takođe, postaje sve važniji faktor u donošenju odluka.

Transformacija funkcije prostora: od mononamenskog ka multifunkcionalnom

Uočava se sve izraženiji trend rekonfiguracije tradicionalnih poslovnih zgrada u multifunkcionalne prostore koji pored kancelarija obuhvataju i sadržaje poput maloprodaje, ugostiteljstva, pa čak i kulturnih programa. Takav razvoj prati globalnu tendenciju ka „mixed-use“ konceptima, koji omogućavaju urbanistički održiviji razvoj i bolju funkcionalnu iskoristivost zemljišta.

Ovaj pravac nije samo rezultat promenjenih navika zaposlenih, već i težnje gradova i developera da optimalno koriste ograničene resurse, naročito u centralnim gradskim zonama. Time se ne samo smanjuje pritisak na zelene površine, već i revitalizuju zapuštene urbane zone.

ESG standardi prestaju da budu opcija

Jedan od najvažnijih strukturnih pomaka u ponašanju zakupaca jeste sve veći uticaj ESG kriterijuma na donošenje odluka o zakupu. Istraživanja pokazuju da je čak 62 odsto zakupaca u 2024. godini biralo isključivo poslovni prostor sa sertifikatima održivosti kao što je BREEAM. Energetska efikasnost, kvalitet materijala, uticaj na okolinu i društvena odgovornost više nisu dodaci – oni definišu investicione odluke.

Novi propisi, poput Zakona o energetskim svojstvima zgrada koji se primenjuje od 2024. godine, dodatno ubrzavaju ovu tranziciju. ESG faktori sve češće predstavljaju i ključnu razliku na tržištu kada je reč o atraktivnosti objekta i njegovom potencijalu za iznajmljivanje ili preprodaju.

Logistički i industrijski sektor kao motor tržišnog rasta

Logistički i industrijski prostor beleže najdinamičniji razvoj u sektoru. Tokom prvog kvartala 2025. godine realizovano je 52.450 kvadratnih metara zakupa u ovom segmentu. Stopa slobodnih površina se stabilizovala na 6,5 odst, što ukazuje na zdrav odnos između ponude i potražnje.

U 2024. godini izgrađeno je čak 243.000 kvadratnih metara novih objekata, dok je izdato više od 130 građevinskih dozvola u drugoj polovini godine, najavljujući kontinuitet investicionog zamaha.

Kao glavni faktori rasta izdvajaju se tri pravca: nearshoring strategije evropskih i globalnih kompanija, eksplozija e-trgovine i rast specijalizovanih potreba iz sektora kao što su farmacija, IT i prehrambena industrija. Srbija sve više zauzima poziciju baze za distribuciju i finalnu montažu u okviru šireg evropskog tržišta.

U poređenju sa regionalnim konkurentima, Beograd zadržava značajnu prednost kada je reč o ceni logističkog prostora. Prosečna cena zakupa iznosi oko 5,3 evra po kvadratnom metru, dok je u Budimpešti cena viša za 1,4 evra, a u Zagrebu za 0,9 evra. Ova razlika u ceni, u kombinaciji sa modernizacijom saobraćajne infrastrukture, čini srpsku prestonicu atraktivnom destinacijom za regionalne centre distribucije.

Makroekonomski okvir signalizira povoljne uslove za nastavak rasta. Očekivano sniženje kamatnih stopa tokom 2025. godine već stimuliše investicione aktivnosti. Najveća pažnja investitora trenutno je usmerena na logističke i hotelske kapacitete, dok je kancelarijski sektor u zoni opreza zbog promena u radnim navikama i slabije predvidivosti povraćaja investicija.

Srbija svoju stratešku poziciju između EU i Azije dodatno osnažuje infrastrukturnim ulaganjima u železničke i drumske koridore. To čini domaće projekte sve privlačnijim međunarodnim developerima i fondovima.

Održivost i tehnološka rešenja

Savremeni investitori više ne razmišljaju isključivo u terminima kvadrature i lokacije. U obzir se uzimaju klimatski rizici, energetska efikasnost i dugoročna održivost objekata. Izveštaji kompanije CBRE ukazuju na rast interesa za objekte otporne na klimatske promene, sa zelenim sertifikatima, pametnim sistemima upravljanja energijom i obnovljivim izvorima.

Posebno su traženi objekti sa zelenim krovovima, vertikalnim baštama, sistemima za reciklažu vode i pametnim sistemima upravljanja koji omogućavaju nadzor i optimizaciju potrošnje u realnom vremenu. Sve ove inovacije smanjuju operativne troškove i doprinose konkurentnosti.

Industrijski razvoj sve češće ide ka decentralizaciji. Gradovi poput Šapca, Zrenjanina, Leskovca i Vranja postaju nove tačke privlačenja investicija. Niži troškovi rada i zemljišta, kao i podrška lokalnih samouprava, doprinose ovom trendu koji ima pozitivan uticaj na ravnomerni regionalni razvoj.

Paralelno s tim, raste broj inicijativa za adaptaciju napuštenih industrijskih kompleksa u moderne, multifunkcionalne prostore. Takva rešenja ne samo da su održivija, već i revitalizuju urbane sredine i omogućavaju bolju iskorišćenost postojeće infrastrukture.

Rast, ali uz izazove

Do kraja 2025. godine očekuje se razvoj do 350.000 kvadratnih metara novih skladišnih kapaciteta, dok će kancelarijski sektor nastaviti da se razvija umerenim tempom, sa naglaskom na kvalitet, lokaciju i fleksibilnost. Industrijske hale najverovatnije će nastaviti da se šire po Vojvodini i centralnoj Srbiji, posebno u domenu automobilske industrije i prerade hrane.

Međutim, tržište se suočava i sa izazovima. Među ključnim rizicima su neusklađenost regulative, infrastrukturna zagušenja, nedostatak kvalifikovane radne snage, fragmentacija ponude i sve izraženiji klimatski pritisci. Geopolitička nestabilnost, iako zasad pod kontrolom, i dalje je faktor rizika za strane investitore.

Tržište poslovnih nekretnina u Srbiji ušlo je u fazu u kojoj investicije više nisu samo pitanje kvadrata i cena, već dugoročnog planiranja, održivosti i uloge prostora u stvaranju vrednosti. Uspeh na ovom tržištu zavisiće od sposobnosti svih aktera – od javnih institucija do privatnih investitora – da usklade regulatorne, infrastrukturne i društvene faktore sa potrebama savremenog poslovanja.

Srbija ima šansu da postane lider u regionu, ali će to zavisiti od spremnosti da se preduzmu odlučni koraci u pravcu zelene gradnje, digitalne infrastrukture, obrazovanja radne snage i podrške decentralizovanom razvoju. Kvadrat poslovnog prostora danas više nije pasivni resurs – on je deo identiteta modernog, funkcionalnog i konkurentnog grada.

M.A.