Sektor odoleo krizama

Iako se tržište Jugoistočne Evrope poslednjih godina suočavalo sa različitim krizama, čini se da sektor nekretnina nije bio previše pogođen. Prema mišljenju stručnjaka, u ovoj oblasti u 2025. godini se očekuje dalji rast investicionih aktivnosti, najpre kao rezultat nižih kamatnih stopa. U istom periodu tržište nekretnina Srbije doživelo je značajan rast cena, a trenutno pokazuje određenu stabilizaciju. Kvadrati i dalje „skaču”, ali u nešto manjoj meri, ali su različiti i uzroci poskupljenja u odnosu na prethodni period.

Naime, tokom pandemije korona virusa, koja je označila i potrebu mnogih da ulože svoju ušteđevinu u nekretnine kao sigurnu vrednost, a potom i sa izbijanjem sukoba na tlu Evrope, kada je veliki broj Rusa i Ukrajinaca novi smeštaj potražio upravo u Srbiji, cene nekretnina u našoj zemlji počele su vrtoglavo da rastu.

Kako je nedavno ocenio potpredsednik stručnog saveta Klastera nekretnina Srbije Milić Đoković, cene nekretnina u Srbiji skočile su ove godine od pet do 20 odsto, zavisno od mikrolokacije, zbog opšteg poskupljenja. On je istakao da su u Srbiji cene stanova skočile u odnosu na prošlogodišnji prosek, koji je inače bio visok u poređenju sa godinom ranije, ali sada se zbog poskupljenja svega – evroinflacije, nabavke materijala, rasta plata, a uzimajući u obzir celokupnu geopolitičku globalnu situaciju, to neće smiriti.

S druge strane, činjenica je da je nedavno došlo do određene stabilizacije cena. Očekuje se da će ograničavanje kamatnih stopa, ali i najavljeni program subvencionisanih stambenih kredita za mlade, dodatno podstaći potražnju koja je i dalje visoka, naročito za stanovima u većim gradovima. To je logična posledica više faktora, od kojih se migracija iz ruralnih u urbana područja može smatrati jednim od osnovnih.

U objavi Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) za prvo polugodište 2024. godine navodi se da je ukupna vrednost tržišta nekretnina u Srbiji iznosila 3,4 milijarde evra, što predstavlja rast od 3,9 odsto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Najveći deo ukupne vrednosti prometa na tržištu nekretnina investiran je u stanove, sa iznosom od 1,8 milijardi evra, što čini 54 odsto ukupno prometovane vrednosti.

Tržište nekretnina pokazuje stabilnu dinamiku sa 60.154 kupoprodajnih ugovora, što je neznatno povećanje od 0,2 odsto u odnosu na prvo polugodište 2023. godine.

U poslednje vreme pojavila se potražnja stranaca za kupovinom nekretnina – ne samo za boravak u njima, već i za izdavanje. Stoga analitičari ocenjuju da postoje dva dominantna trenda na srpskom tržištu, a to su pre svega kupovina kao investicija – od strane naših ljudi iz dijaspore i stranaca, a drugi je kupovina za lično korišćenje, gde deo kupaca vidi Srbiju kao sigurno mesto za život i dugoročno planiranje.

Prema podacima Zavoda za statistiku, u Srbiji je prijavljena izgradnja 6.469 stanova. Interesantno je da u ponudi nema garsonjera i jednosobnih stanova, jer investitori grade stanove od 50 kvadrata, pa naviše.

Stručnjaci iz oblasti nekretnina i građevinarstva ocenjuju da je sve više onih koji žele da se sklone iz gradskih i urbanih sredina, te svoje domove pronalaze u mestima u blizini velikih gradskih centara, ali dovoljno udaljenim da dobiju mir i komfor. I investitori to uviđaju, te je tako recimo Kosmaj, udaljen svega 58 kilometara od Beograda, postao vrlo atraktivan za izgradnju luksuznih privatnih vila, posebno nakon saznanja da će tuda prolaziti auto-put Vožd Karađorđe, pa bi do centra Beograda trebalo da se stiže za oko 30 minuta vožnje. Na ovoj lokaciji se grade takozvani kondominijumi, stambeni kompleksi u kojima vlasnik osim kuće dobija i šetalište, spa centar, bazen i mnoge druge sadržaje.

U Novom Sadu su najtraženije lokacije za privatne vile obližnja Fruška gora, okolina Petrovaradina i Sremske Kamenice. Predsednik Sindikata građevinskih radnika Vojvodine Josip Modić nedavno je izjavio da na Mišeluku uskoro treba da bude završena infrastruktura devet ulica.

Kako je nedavno na stručnom skupu izjavio Gabor Regos, glavni ekonomista mađarske kompanije za upravljanje imovinom, rast tržišta nekretnina u Srbiji dodatno će podstaći održavanje izložbe EXPO 2027, jer će za taj tromesečni događaj biti potrebno izgraditi nove infrastrukturne objekte, nove hotele i stambene zgrade. Samo u okviru pomenutog projekta, u beogradskoj opštini Surčin će biti izgrađen stambeni kompleks na 160.000 kvadratnih metara sa ukupno 1.500 stanova, koji će nakon završetka izložbe biti na prodaju.

Interesovanje za ulaganje u hotele nije iznenađenje u našoj zemlji jer, kako tvrde stručnjaci, tu postoji manjak kvalitetne ponude, ne samo u Beogradu već i u drugim većim gradovima Srbije, dok je stanogradnja „sigurna luka“ za investitore već dugo, pa će se to nastaviti i sledeće godine.

RGZ je objavio da je u oktobru 2024. u Srbiji je izdato 3.617 građevinskih dozvola, što je smanjenje od četiri odsto u odnosu na isti mesec prethodne godine. Ipak, u Građevinskoj komori Srbije ne primećuju da je došlo do pada građevinske aktivnosti i smatraju da cene kvadrata neće padati, te da se na osnovu statistike ipak ne mogu donositi zaključci o širem kontekstu ovog sektora.

Prema pomenutom izveštaju RGZ-a, kupoprodaja kuća dostigla je vrednost od 273,8 miliona evra (osam odsto), građevinskog zemljišta 261,5 miliona evra (osam odsto), poslovnih prostora 150 miliona evra (4,5 odsto), a poljoprivrednog zemljišta 117,5 miliona evra (3,5 odsto).

Što se tiče buduće gradnje, u narednoj godini se očekuje rast broja zgrada sa pametnim sistemima, kao i objekata sa visokim standardima energetske efikasnosti. Održiva gradnja postaje imperativ u razvijenim zemljama zapada, što se polako preliva i na naše područje. Osim regulativa koje takvu vrstu gradnje propisuju, i kupci postaju sve više svesni značaja ekološki prihvatljivih materijala.

Takođe, očekuje se i povećana potražnja za modernim kancelarijskim prostorima, prilagođenim hibridnim načinima rada, što će sigurno uticati i na izgradnju komercijalnog prostora.

Cene

Najtraženiji tipovi nekretnina su stanovi, a veliki gradovi kao veći privredni centri i njihova okolina su najpopularniji za kupovinu. Glavni grad Beograd, koji je i ekonomski centar Srbije, prednjači sa visinom cena. Tako se kvadrati u novogradnji kreću od 2.500 do više od 10.000 evra, zavisno od lokacije i kvaliteta gradnje. Cene kvadrata u starogradnji variraju, ali su po pravilu niže do 20 odsto. Treba imati u vidu i da ti stanovi zahtevaju veća ulaganja u renoviranje.

Drugi po veličini grad u Srbiji Novi Sad ima nešto povoljnije uslove. Cena po kvadratnom metru kreće se od 1.500 do 3.500 evra. Po nešto nižim cenama kvadrati se mogu kupiti u Nišu, gde se kreću od 1.000 do 2.500 evra.

U ostalim gradovima Srbije cene nekretnina su još niže. No, činjenica je da značajno variraju u odnosu na razvijenost infrastrukture, blizinu većih gradova i turistički potencijal.

T.K.