Građevinske dozvole „u minusu“, ali cene kvadrata nastavljaju da rastu

Lokacija i dalje glavni faktor za prodaju nekretnina

Tržište nekretnina u Srbiji doživelo je u poslednjih nekoliko godina značajne promene, pre svega u pogledu potražnje i cena koje su znatno porasle – najviše u velikim gradskim centrima, za relativno kratko vreme.

Da li pod uticajem velikog broja pristiglih Rusa i Ukrajinaca koji su se doselili u našu zemlju nakon izbijanja sukoba na tlu ovih država, da li usled značajnog priliva direktnih stranih investicija usmerenih u oblast nekretnina ili odluke da Srbija bude domaćin EXPO 2027 izložbe, ali činjenica je da se srpsko tržište nekretnina i građevinski sektor značajno menjaju i dobijaju drugačiju sliku.

S druge strane, Republički geodetski zavod (RGZ) je objavio da je u oktobru 2024. godine u Srbiji izdato 3.617 građevinskih dozvola, što je zapravo smanjenje od četiri odsto u odnosu na isti mesec prethodne godine. Običnom čoveku bi to izgledalo i čudno, jer je subjektivni osećaj da se na „svakom koraku nešto gradi“, a sličnog su mišljenja i stručnjaci iz građevinskog sektora koji, kako je nedavno istakao predsednik Građevinske komore Srbije Stojan Čolakov, ne primećuju da je došlo do pada građevinske aktivnosti. Oni smatraju da cene kvadrata neće padati, te da se na osnovu statistike, bez obzira na važnost podataka, ne mogu donositi zaključci bez sagledavanja šireg konteksta.

Od ukupnog broja dozvola izdatih u oktobru 86,7 odsto odnosi se na zgrade, a 13,3 odsto na ostale građevine. Ako bi se posmatrale samo zgrade, 87,3 odsto dozvola izdato je za stambene, a 12,7 odsto za nestambene objekte, dok se kod ostalih građevina najveći deo odnosi na cevovode, komunikacione i električne vodove (73,2 odsto), navodi se u izveštaju Republičkog zavoda za statistiku (RZS).

Kako su istakli, cene stanova u zgradama stare gradnje su, na nivou Srbije, porasle za 4,45 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, dok je novogradnja, odnosno kupovina direktno od investitora, imala veći međugodišnji rast koji je iznosio 5,10 odsto.

U trećem tromesečju, prema RGZ-u, svi regioni u Srbiji su zabeležili godišnji rast u broju prodaja i vrednosti prometa na tržištu stanova. Najveći rast prodaje stanova od 22,6 odsto ostvario je region Vojvodine sa rastom vrednosti prometa od 55,7 odsto u trećem kvartalu 2024. godine. U južnoj i istočnoj Srbiji broj prodaja stanova porastao je za 19,34 odsto, a vrednost kupoprodaja je veća za 65,95 odsto u odnosu na isti period 2023. godine. Region Šumadije i zapadne Srbije, takođe, beleži rast, sa povećanjem prodaje stanova od 13,62 odsto i vrednosti kupoprodaja za 44,82 odsto. Slična situacija je i u regionu Grada Beograda gde je zabeležen međugodišnji rast prodaje stanova od 13,91 odsto dok je vrednost kupoprodaja porasla za 15,48 odsto.

Kada se govori o cenama stanova, prema Izveštaju RGZ-a, u odnosu na treći kvartal prethodne godine, cene su porasle u regionu Vojvodine za 4,70 odsto, Gradu Beogradu za 4,51 odsto, Šumadiji i zapadnoj Srbiji za 3,96 odsto, a kao i u prethodnih nekoliko kvartala najsnažniji rast cena zabeležen je u regionu južne i istočne Srbije i iznosio je 6,73 odsto.

Analitičari tržišta nekretnina saglasni su u jednom – lokacija je i dalje to što „prodaje“ nekretninu, dok se sve ostalo može menjati.

Umeren porast cena u odnosu na prošlu godinu i blag tromesečni rast ukazuju, kako stručnjaci tvrde, da tržište nekretnina ostaje stabilno i bez velikih promena i u trećem tromesečju 2024. godine, uprkos određenim predviđanjima koja su najavljivala pad cena.

Industrijski prostor u fokusu investitora

Na Međunarodnoj konferenciji o tržištu nekretnina Jugoistočne Evrope, investitori su istakli da su za 2025. godinu u planu mnogobrojne nove investicije, a pre svega će se odnositi na gradnju industrijskog prostora – poslovnih objekata i fabričkih hala, kao i hotela. Međunarodni investitori našu zemlju sve više posmatraju kao veoma dobru priliku za ulaganje, jer po povoljnim uslovima nudi poslovne i industrijske zone.

Takođe, hotelijeri najavljuju izgradnju novih hotela, kako u prestonici, tako i u drugim gradovima u zemlji. Poslednjih deset godina tržište nekretnina u Srbiji se brzo razvijalo, ali je neophodno i da infrastruktura prati taj razvoj.

Analitičari kažu da se u Srbiji stanovi sve više kupuju gotovinom, dok cenu kvadrata diktiraju lokacija, inflacija, poskupljenje građevinskog materijala i nedostatak radne snage, o kome se u građevinskom sektoru sve više i glasnije govori. Mnogi majstori u ovoj oblasti odlaze na rad u Nemačku i Austriju, dok se kao potencijalno rešenje na teritoriji Srbije spominje dualno obrazovanje, za koje stručnjaci ipak kažu da za sada ne rešava problem u praksi.

Evropsko tržište raznoliko

Ako bismo poredili indeks cena stanova u Srbiji sa indeksima u zemljama Evrope, Srbija je imala umeren i stabilan rast cena od početka 2024. godine. Prema dostupnim podacima Evrostata za drugo tromesečje 2024, veći broj država beleži oporavak i stabilizaciju na tržištu nepokretnosti, međutim, i dalje postoji raznolikost u dinamici evropskog tržišta. Dok je u nekim zemljama zabeležen pad cena stambenih nekretnina, poput Luksemburga, Finske i Francuske, druge zemlje, kao što su Poljska, Bugarska, Litvanija i Hrvatska, beleže izrazito visok godišnji rast cena.

Prema Izveštaju holandske banke ING, za oblast renoviranja nekretnina širom Evrope, što uključuje i radove na održivosti, očekuje se povećanje potražnje do kraja godine, kao i 2025. godine. To će, kako kažu, verovatno biti slučaj i sa infrastrukturnim investicijama, pri čemu je rast prvenstveno podržan proširenjem električne mreže, ulaganjima u digitalnu infrastrukturu i zelenom tranzicijom. Istovremeno i podstaknuto tim trendovima, u 2025. godini, očekuje se da će tržište stanova rasti i da će biti izdavano više građevinskih dozvola za nove domove. To bi sve trebalo da podstakne jačanje u građevinskom sektoru.

Prema istom izveštaju, nemački obim građevinarstva opao je za 2,6 odsto u drugom kvartalu 2024. godine, preokrenuvši rast koji je bio uočen u prvom kvartalu. Tamošnji građevinski sektor je od 2021. do 2023. godine osetio slabljenje, s tim što se očekuje da će taj trend biti nastavljen još neko vreme. Naime, građevinske dozvole za stambene objekte se ređe izdaju, međutim, kako je infrastruktura u zemlji u lošem stanju, time ulaganja u puteve i digitalnu infrastrukturu pokreću određeni rast u ovom podsektoru.

Holandsko stambeno tržište zabeležilo je više građevinskih dozvola izdatih početkom 2024. godine, zajedno sa porastom prodaje novoizgrađenih kuća. Oba ova trenda su ukazivala na oporavak stambenog tržišta. Međutim, očekuje se da će se tržište građevinske proizvodnje smanjiti za tri odsto, i dalje pod pritiskom prošlogodišnjeg pada prodaje novih kuća i građevinskih dozvola.

Španski građevinski sektor 2023. godine je napredovao za snažnih 4,5 odsto, dok je u prvoj polovini 2024. ostao stabilan. To je uglavnom zbog toga što su se i nestambene i stambene dozvole razvijale dobrim tempom u prvom kvartalu 2024, navodi ING.

T.K.